Aus der Gemeinde

Es dient als Grundlage für die neu zu berechnende Grundsteuer. D. h. die Reform der Grundsteuer wird sich erstmals in den Grundsteuerbescheiden ab dem Jahr 2025 auswirken. Bis dahin werden die Grundsteuerbescheide auf den bisherigen gesetzlichen Grundlagen erlassen.Es dient als Grundlage für die neu zu berechnende Grundsteuer. D. h. die Reform der Grundsteuer wird sich erstmals in den Grundsteuerbescheiden ab dem Jahr 2025 auswirken. Bis dahin werden die Grundsteuerbescheide auf den bisherigen gesetzlichen Grundlagen erlassen.

Die Grundsteuer basierte bisher auf den sogenannten Einheitswerten. Diese wurden letztmals flächendeckend in einer Hauptfeststellung zum 01.01.1964 nach den Wertverhältnissen zu diesem Zeitpunkt ermittelt. Während sich die Wertverhältnisse seither sehr unterschiedlich entwickelt haben, blieben die Einheitswerte unverändert. Mit Urteil vom 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht deshalb die Verwendung der Einheitswerte von 1964 als Basis für die Grundsteuer für verfassungswidrig und verpflichtete den Bundesgesetzgeber, bis Ende 2019 die Grundsteuer neu zu regeln.

Für die Neuberechnung mussten die Grundstücke neu bewertet werden. Ab dem 01.01.2025 muss die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Landesgrundsteuergesetzes mit den neuen Werten erhoben werden.

Grundsteuer A
betrifft auf land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Agrar).

Grundsteuer B
betrifft das Grundvermögen. Also bebaute und (unbebaute) bebaubare Grundstücke.

Grundsteuer C

wird bei der Gemeinde Zwiefalten derzeit nicht erhoben.

Die Berechnung der Grundsteuer A für Ihren individuellen Fall können wir von Seiten der Gemeinde Zwiefalten leider nicht beantworten.

Wir bitten Sie daher, sich direkt an das zuständige Finanzamt zu wenden.

Die Grundsteuer entsprechend der in Baden-Württemberg umzusetzenden

Grundsteuerreform (ab 2025)1)

Das Land Baden-Württemberg hat aus politischen Gründen an die Gemeinden appelliert, die Gesamtsumme der Grundsteuereinnahmen gegenüber dem Vorjahr gleich zu belassen.

Die Gemeinden sind jedoch rechtlich nicht dazu verpflichtet. Sofern die Erhöhung von Einnahmen aus Haushaltsgründen erforderlich ist (etwa, weil die Ausgaben gestiegen sind und diese Ausgaben gedeckt werden müssen), können die Gemeinden die Hebesätze so anpassen, dass sich das Steueraufkommen insgesamt ändert.

Durch die Grundsteuerreform ändern sich die Bemessungsgrundlagen für die Berechnung der Grundsteuer. Der Gebäudewert spielt bei der Bemessung der Grundsteuer künftig keine Rolle mehr.

Voraussichtlich werden Eigentümer von beispielsweise mehrstöckigen Häusern auf wenig Grund und Boden (Geschosswohnungsbau, typischerweise überwiegend Mietwohnungen) “entlastet”, während z.B. für Einfamilienhäuser mit tendenziell größeren Grundstücken vergleichsweise höhere Grundsteuerbeträge anfallen.

Für die einzelnen Eigentümer führt dies zu teils deutlichen Lastenverschiebungen. Das bedeutet, dass es Eigentümer geben wird, die weniger bezahlen als im Vorjahr, aber auch dass es Eigentümer geben wird, die deutlich mehr bezahlen müssen.

Auf diese Wirkung hat die Gemeinde Zwiefalten keinen Einfluss.

Die Umsetzung der Grundsteuerreform ist eine rechtliche und technische Mammutaufgabe. Viele verschiedene Behörden und Schnittstellen müssen die Daten prüfen und verarbeiten.

Der Gemeinde Zwiefalten liegen noch nicht alle Messbescheide vor. Für die Grundsteuer B hat die Gemeinde Zwiefalten Stand Ende Dezember 2024 rund 95 Prozent der Messbescheide erhalten. Bei der Grundsteuer A sind es rund 77 Prozent.

Die Gemeinde musste den Druck der Grundsteuerbescheide bereits Ende des Jahres 2024 dem Rechenzentrum Komm.One erteilen.

Für die fehlenden Fälle muss die Gemeinde auf das technische Einspielen der Daten vom Finanzamt warten und diese Daten gegebenenfalls noch manuell prüfen.

Für den Großteil der Grundsteuerbescheide, bei denen die Daten vorliegen, ist vorgesehen, dass die Bescheide ab Mitte Januar 2025 verschickt werden können.

Nicht alle Eigentümer werden zur ersten Fälligkeit am 15.02.2025 einen Grundsteuerbescheid erhalten. Sollte Ihnen der Bescheid erst nach der ersten Fälligkeit zugestellt werden, wird die abweichende Fälligkeit und Höhe der Grundsteuer auf dem Bescheid ersichtlich sein.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Grund und Boden innerhalb der Bodenrichtwertzone. Folglich spiegelt der Bodenrichtwert keinen individuellen Grundstückswert eines einzelnen Grundstücks wider. Der Bodenrichtwert und die Bodenrichtwertzonen werden von den unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt. Gegen den Bodenrichtwert kann weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal Widerspruch bei der Kommune oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.
 

Wenn Sie mit dem Bodenrichtwert für Ihr Grundstück nicht einverstanden sind, haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Zur Klärung an den Gutachterausschuss wenden
Da die Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss festgelegt werden, können Sie sich zunächst an diesen wenden – bei der Gemeinde Zwiefalten ist dies der Gemeinsame Gutachterausschuss Münsingen.

Der Gutachterausschuss prüft dann den Sachverhalt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann Ihnen zudem erklären, wie er zu seiner Entscheidung über die Zonengrenze bzw. die Höhe des Bodenrichtwerts kam. Sollte es bei der Bewertung zu Fehlern gekommen sein, kann der Gutachterausschuss die Zonengrenze und gegebenenfalls auch den Bodenrichtwert neu beschließen und damit korrigieren. Dieser neue Wert wird dann der Besteuerung zugrunde gelegt. Ein Einspruch ist hierfür nicht erforderlich. Die Bescheide werden dann von Amts wegen geändert.

2. Qualifiziertes Gutachten beauftragen
Alternativ können Sie beim Finanzamt zunächst einen Antrag stellen, dass dieses einen durch Gutachten nachgewiesenen geringeren Wert für Ihr Grundstück ansetzt. Ein besonderes Antragsformular braucht es dafür nicht.

Damit das Finanzamt diesen geringeren Wert berücksichtigen kann, müssen Sie dann im zweiten Schritt das qualifizierte Gutachten vorlegen. Dieses Gutachten muss noch nicht gemeinsam mit dem Antrag eingereicht werden, sondern kann auch später vorliegen.
Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig und kann entweder

• vom Gutachterausschuss sowie
• den in § 38 Absatz 4 Satz 3 Landesgrundsteuergesetz genannten Personen

ausgestellt werden. 

Damit der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück geändert wird, muss das Gutachten einen um mehr als 30 Prozent geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachweisen. Der Wert im Gutachten muss also wesentlich vom festgelegten Bodenrichtwert abweichen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Grundstück wegen des Planungs- und Bebauungsrechts im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der Bodenrichtwertzone nur eingeschränkt nutzbar ist.

Das Finanzamt wird das Gutachten prüfen. Wenn die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt sind, wird das Finanzamt den geringeren Wert für die Besteuerung übernehmen. Bereits verschickte Bescheide werden von Amts wegen geändert. Sie müssen hierfür nichts weiter tun.
Der Wert aus dem Gutachten gilt ab dem Folgejahr Ihres Antrags. Deshalb ist wichtig, wann Sie den Antrag gestellt haben. Der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihr fertiges Gutachten tatsächlich vorlegen, ist grundsätzlich zweitrangig. Der niedrigere Wert gilt bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums.

Achtung Sonderregelung:
Da die Reform der Grundsteuer für alle Eigentümerinnen und Eigentümer eine Umstellung bedeutet, gilt für die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte eine Sonderregelung: Wenn Sie das Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragen, wird es vom Finanzamt rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt – unabhängig davon wann Sie den Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht haben. Wichtig ist, dass das Auftragsdatum im Gutachten vermerkt ist.

Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet, das Verfahren wird normal weitergeführt, bis über den Einspruch entschieden wurde. Etwaige Änderungen oder Korrekturen erfolgen erst danach.

Sie erhalten daher trotzdem einen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde und müssen die Grundsteuer der genannten Fälligkeit, die im Bescheid genannt ist, bezahlen.

Sie müssen sich zunächst im Klaren darüber sein, weshalb bzw. gegen welchen Bestandteil der Berechnungsformel für die Grundsteuer Sie sich wenden möchten. Bei der Berechnungsweise zur Grundsteuer sind verschiedene Behörden zuständig und jede Behörde kann nur den Teil prüfen, für den sie zuständig ist.

Die Gemeinde Zwiefalten ist nur für den Hebesatz zuständig – nicht jedoch für den Bodenrichtwert oder den Grundsteuermessbetrag.

Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist lediglich eine Folge der Feststellungen des Finanzamtes (Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerwertbescheid). Beim Finanzamt war ein Einspruch nur gegenüber dem Grundlagenbescheid möglich. Die Frist hierfür lag bei 4 Wochen nach Bekanntgabe. Diese ist bei den meisten Eigentümern abgelaufen. 

Bei der Gemeinde Zwiefalten kann Widerspruch nur gegen den Hebesatz eingelegt werden.

Dieser ist allerdings vom Gemeinderat mit der Hebesatzsatzung am 13. November 2024 beschlossen worden. Die Hebesatzsatzung wurde auf der Anschlagtafel vor dem Rathaus und beim Peterstor ausgehängt und im Mitteilungsblatt Nr. 47 vom 21. November 2024 öffentlich bekannt gemacht. Die Satzung ist rechtskräftig. Wir weisen darauf hin, dass ein Widerspruch keine Aussicht auf Erfolg hat.

Falls Sie noch keinen Grundsteuermessbescheid und keinen Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt erhalten haben, liegt Ihr Vorgang sehr wahrscheinlich noch beim Finanzamt in Bearbeitung. Bitte melden Sie sich dort.

Sofern Sie Wert- und Messbescheid bereits erhalten haben, liegt ihr Vorgang bei der Gemeinde Zwiefalten. Schreiben Sie bitte eine Mail mit Angabe

• des Aktenzeichens des Finanzamtes und
• einer Begründung

an annette.herter@zwiefalten.de.

Bei den bestehenden Jahreszahlern gibt es keine Änderung. Diese werden automatisch auch ab dem Jahr 2025 übernommen.

Bei neu hinzugekommenen Flurstücken hingegen werden die Fälligkeiten zunächst grundsätzlich auf vierteljährliche Zahlung festgesetzt. Auf schriftlichen Antrag kann die Grundsteuer am 01. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Die beantragte Jahreszahlung beginnt jedoch erst im Folgejahr, d. h. die Grundsteuer für das laufende Jahr ist wie im Bescheid angedruckt vierteljährlich zur Zahlung fällig.

Bedeutet, wenn Sie bisher bei einem Flurstück Jahreszahler waren und ein neues Flurstück ist hinzugekommen, ist für das neue Flurstück nicht automatisch Jahreszahlung eingestellt. Diese muss schriftlich beantragt werden.

Normalerweise nicht. Die SEPA-Lastschriftmandate werden automatisch übernommen.

Bitte schauen Sie trotzdem, ob auf Ihrem Grundsteuerbescheid der Gemeinde Zwiefalten das SEPA-Lastschriftmandat angegeben ist.

Bei Änderungen z.B. beim Eigentümer kann es sein, dass das SEPA-Lastschriftmandat erneuert werden muss. Bitte achten Sie insbesondere im Falle von

• Aufteilungen der Grundstücke und
• neuer Zuordnung von Grundsteuer A zu Grundsteuer B

nochmal genau, ob das Lastschriftmandat bei allen Steuerobjekten aktiv ist.

Achten Sie dazu auf Ihrem Grundsteuerbescheid auf das Feld “Ihre Bankverbindung”:

Unter der Spalte “Abbuchung” muss “Ja” stehen.

Falls kein SEPA-Lastschriftmandat bei der Gemeinde Zwiefalten vorliegt, wird automatisch ein Vordruck an den Bescheid angehängt.